La formalización del préstamo
hipotecario que más le convenga le permitirá financiar
la compra de la vivienda que usted ha elegido. No se trata tan
solo de la garantía personal, sino que el inmueble quedará
afectado como garantía del pago del préstamo.
Es esa garantía la que permite que el interés
de los préstamos hipotecarios sea inferior al que se
puede ofrecer en un préstamo personal. También
permite establecer plazos mucho más largos, para que
así, la devolución del importe solicitado y de
los intereses correspondientes, pueda realizarse a través
de cuotas más cómodas.
¿Cuánto me puede
conceder la entidad bancaria?
A la hora de considerar el importe del préstamo que usted
podrá conseguir deberá valorar dos factores:
En primer lugar, el valor de tasación de la vivienda.
A través de una sociedad de tasación reconocida
por la entidad financiera conocerá la valoración
del inmueble y, al mismo tiempo, tendrá una referencia
para saber si el precio fijado con el vendedor se ajusta a los
valores del mercado. Por tanto, la tasación cumple una
doble función: por un lado, aumenta la seguridad de la
entidad financiera, y por otro, le servirá a usted como
criterio orientativo.
El segundo factor que condicionará el importe a conceder
son sus ingresos. Generalmente, las entidades recomiendan que
la cuota que se pague al mes no sea superior a un 35% de los
ingresos mensuales.
Plazo
de amortización
Es el tiempo que se señala en el préstamo para
su total devolución. Dada la importancia de la operación,
en los préstamos hipotecarios se dispone de un amplio
plazo que puede llegar hasta los treinta y cinco años.
Resulta fundamental que se ajuste apropiadamente, tanto la
cantidad que solicita, como el plazo que a usted le resultaría
más cómodo. Tenga en cuenta, a la hora de decidir
el importe, los gastos totales de la operación, así
como las cantidades que pueda necesitar para una posible reforma
de la vivienda y para la compra del mobiliario que usted desee.
Tendrá que encontrar su punto de equilibrio ya que
cuanto más alargue el plazo más intereses deberá
pagar y si lo reduce demasiado podría llegar a suponerle
una pesada carga.
Sistemas de amortización
La mayoría de los préstamos hipotecarios que
se ofrecen, se amortizan mediante cuotas mensuales constantes
que comprenden capital e intereses (sistema francés).
Esto significa que cada cuota que usted pague servirá
para cubrir por una parte el capital que usted solicitó
y por otra los intereses del préstamo. Cuando el tipo
de interés es variable, en el momento en el que se
revise el tipo de interés, se recalculará una
nueva cuota que se mantendrá constante hasta la próxima
revisión. .
TIPOS DE PRESTAMOS HIPOTECARIOS
Las entidades financieras ofrecemos básicamente tres
modalidades de hipoteca: a interés fijo, variable o
mixto. La elección dependerá de las preferencias
y la situación de cada persona.
Préstamo Hipotecario a tipo fijo.
El tipo de interés se mantiene fijo durante toda la
vida del préstamo, independientemente de la evolución
de los tipos de interés en el mercado.
Usted pagará cada mes la misma cuota. Normalmente se
contrata por un período máximo de 15 años.
Para elegir entre préstamos a tipo fijo de diferentes
entidades los aspectos que usted debe considerar son:
* El
tipo de interés.
* La comisión de apertura.
* La comisión por cancelación anticipada.
* Si la diferencia entre los tipos de interés es escasa,
le recomendamos que tenga en cuenta
el conjunto de las comisiones.
Préstamo hipotecario a tipo variable
Normalmente, el tipo de interés que se oferta en un
inicio se aplica sólo durante los seis o los primeros
doce meses . Para el resto del período, el tipo de
interés se revisa en función de un Índice
de Referencia (EURIBOR, IRPH, etc.) al que se le suma un diferencial.
Para elegir entre préstamos a interés variable
de diferentes entidades los aspectos que usted debe considerar
son:
El índice de Referencia establecido y el diferencial
que se le aplica (piense que este tipo de interés se
va a aplicar durante gran parte de la vida de su préstamo)
Comisión de apertura e interés del primer año.
Estos valores deben utilizarse como criterios de decisión
si comparamos préstamos con el mismo índice
de Referencia y diferencial.
Otras características de este tipo de operaciones son
las siguientes:
La cuota que usted pagará varía cada año.
Normalmente se contrata por un periodo máximo de 30
ó 35 años.
La comisión por cancelación anticipada es como
máximo del 1% (Ley 2/1.994).
Indices de referencia del mercado
hipotecario
Comparar entre Préstamos a interés variable
puede resultar más complicado debido a la existencia
de diferentes índices de referencia o de revisión.
Los más utilizados son:
Euribor: Media de los tipos de interés de las operaciones
realizadas entre los principales bancos que actúan
en la Unión Monetaria Europea (UME). Se define como
la media simple de los tipos de interés diarios aplicados,
entre 64 entidades financieras con gran nivel de negocio,
para las operaciones cruzadas al plazo de un año en
el mercado de depósitos interbancarios de la zona de
la Unión Monetaria.
Mibor a un año: Media de los tipos
de interés de las operaciones a plazo de un año
efectuadas durante ese mes en el mercado interbancario de
Madrid.
IRPH de Bancos: Media ponderada de los tipos
de interés de los préstamos hipotecarios para
vivienda libre que hayan sido contratados o renovados en ese
mes por el conjunto de bancos privados.
IRPH de Cajas: Igual que el anterior pero
referido a las Cajas de Ahorros.
Rentabilidad Interna de la Deuda Pública: Media semestral del rendimiento en el mercado secundario de
Deuda Pública con vencimiento entre dos y seis años.
Índice Activo CECA: Tipo fijado mensualmente
por la Confederación Española de Cajas de Ahorros.
¿Cómo
se aplican los índices de referencia para revisar el
tipo de interés?
Los índices de referencia garantizan al cliente que
cuando se revise el interés de su préstamo éste
quedará ajustado a los precios del mercado.
A la hora de aplicar estos índices hay que tener en
cuenta dos factores.
Uno es lo que se conoce como el redondeo, muchas entidades
suelen redondear los decimales de los índices de referencia
.Así, por ejemplo, si el euribor está en el
3.60%, éste se redondea al 3.75%
El otro es la aplicación al índice del llamado
margen o diferencial, que no es más que la cantidad
que las entidades suman al índice de referencia que
se ha tomado como base. Si un cliente tiene contratado un
préstamo al euribor más un punto y el euribor
está en el 4%, el nuevo tipo de interés del
crédito será ese 4% más el punto establecido
en el diferencial, es decir, un 5%.
Para comparar dos préstamos con índices distintos
tendrá que tener en cuenta el diferencial, sumar ambas
cantidades y ver cuál resulta inferior.
Préstamo hipotecario a tipo
mixto.
El tipo de interés ofertado inicialmente se aplica
de forma fija durante un tiempo pactado: normalmente de 1
a 3 años.
Para el resto del periodo, el tipo de interés se revisa
en función de un índice de referencia (EURIBOR,
IRPH, etc.) al que se suma un diferencial.
La cuota que usted pagará es fija los primeros años
(en función del pacto realizado) y variará anualmente
el resto.
Para elegir entre préstamos hipotecarios mixtos de
diferentes entidades, los aspectos que usted debe tener en
cuenta son:
El tipo de interés del tramo fijo y el tiempo que durará
este tipo
El índice de Referencia establecido y el diferencial
que se le aplica para el resto de años
La comisión de apertura.
La comisión por cancelación anticipada.
En todos los casos como medida para comparar distintos préstamos
necesitará conocer el tipo anual equivalente (T.A.E.)
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